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Acheteurs : En répondant à notre questionnaire « Analyse Des Critères » (ADC), nous serons plus à même de vous proposer les affaires les plus adaptées à votre profil, votre patrimoine, votre projet, et vos préférences.  Nous vous invitons à y répondre iCi

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TYPE DE TRANSACTION

TYPE DE BIEN

LOCALISATION

Nombre de chambres Min.

Nombre de places (restaurants)

Nombre d'étoile(s)




BUDGET MAX. (€)

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en France

 
HOTEL 0 pièce(s) 92
92 
Réf : HRIC1433SH
HOTEL
459 000 €
92 petit hôtel d'une dizaine de chambres. 2 étoiles. loyer 18000 euros/ an. Fonds 460 000 euros HAI
HOTEL 0 pièce(s) 35
35 
Réf : 180419SH
HOTEL
760 000 €
35 Hôtel 3*, environ 20 chambres, très belle facade début XVIIème, appartement de fonction 90 m². Fonds de commerce 760 000 euros Honoraires Agence Inclus
HOTEL 0 pièce(s) 38
38 
Réf : 040419SH
HOTEL
1 250 000 €
38 ZAC Hôtel 3*, 40 chambres, Restaurant Vente du fonds de commerce 1 250 000 euros HAI. Possibilité de racheter les murs.
HOTEL 0 pièce(s) 41
41 
Réf : HRIC1445SH
HOTEL
1 380 000 €
41 Centre ville touristique. hôtel 3 étoiles d'une vingtaine de chambres. Très bon état. chiffre d'affaires 570K. loyer 60K. Fonds de commerce 1.380 000 euros HAI
HOTEL 0 pièce(s) 75
75 
Réf : 100120SV
HOTEL
2 050 000 €
75 Quartier plein de charme. Hôtel bureau - 2 étoiles - Environ 20 chambres - Loyer 60 000 euros - Prix du Fonds de commerce 2 050 000 euros Honoraires Agence Inclus
HOTEL 0 pièce(s) 75
75 
Réf : 081019SH
HOTEL
2 100 000 €
75 Paris Ouest, Petit hôtel de Charme, 3 étoiles. Emplacement n°1. Fonds de commerce 2 100 000 euros honoraires agence inclus
HOTEL 0 pièce(s) 75
75 
Réf : 200916SH
HOTEL
2 850 000 €
75 HOTEL 3 étoiles, vingtaine de chambres. métro proche. Chiffre d'affaires 700 000 euros Fonds 2 850 000 euros HAI
HOTEL 0 pièce(s) 92
92 
Réf : HRIC1538SH
HOTEL
2 905 000 €
92 hôtel d'une vingtaine de chambres. Bail 2026 et loyer 63000€/an. Hôtel entirèrment refait. Parfait état. Fonds de commerce 2 900 000€ HAI
HOTEL 0 pièce(s) 75
75 
Réf : HRIC1502SH
HOTEL
3 150 000 €
75 - Hotel de tourisme d'une vingtaine de chambres - Bail 2024.chiffre d'affaires 720K€HT. Fonds 3 150 000 € HAI
HOTEL 0 pièce(s) 75
75 
Réf : HRIC1521SH
HOTEL
3 240 000 €
75 proximité Gare Saint Lazare. Hôtel 3 étoiles. entièrement rénové. décoration soignée. Métro à proximité. Bail neuf. Fonds 3 240 000 euros HAI
HOTEL 0 pièce(s) 75
75 
Réf : HRIC1191HR
HOTEL
3 350 000 €
75 Emplacement n°1- Petit hôtel 4 étoiles. Fonds de commerce 3 250 000 euros FAI
HOTEL 0 pièce(s) 75
75 
Réf : HRIC1478SH
HOTEL
3 450 000 €
75 Beau quartier, Hôtel 3* environ 30 chambres. Bail échéance 2026. CA 850k€ HT Prix du fonds 3 450 000 € HAI
 
VOUS ETES ACHETEUR D’UN HOTEL, D’UN RESTAURANT OU D’UNE BRASSERIE ?

ALORS VOICI QUELQUES CONSEILS :


1) Préciser bien à vos interlocuteurs pourquoi voulez-vous acheter
  • Que ce soit une reconversion, une extension, une démarche patrimoniale, une opportunité,…Votre mobile est essentiel pour définir votre ‘grille de comparaison des affaires’ et pour la compréhension de l’intermédiaire afin qu’il opère une sélection efficace.
  • Mettez-vous bien d’accord avec votre associé, sur le projet, la cible recherchée et sur ce que chacun peut apporter à l’autre (faites un « pacte d’associés » ou écrivez cela sur une feuille à conserver « pour mémoire »).
  • Avez-vous bien défini la cible ? Notre questionnaire « ADC » devrait vous y aider.

2) La même définition de « la bonne affaire » varie selon les objectifs et préférences
  • Une affaire où vous allez « créer de la valeur », grâce à votre expertise, votre savoir-faire. Votre choix portera sur une localisation spécifique liée au type de clientèle recherché, ou sur une configuration de l’espace adaptée à la prestation envisagée, ou sur la possibilité de rénover ou de s’étendre, etc…
  • Une affaire où vous allez pouvoir mettre une enseigne.
  • Une affaire sous-exploitée, car la commercialisation, le positionnement marketing ou l’offre sont à revoir.
  • Une affaire située dans un endroit « en devenir ».
  • Une affaire dont le bail est très raisonnable et la date d’échéance éloignée.
  • Une affaire permettant de monter en gamme sans trop de travaux.
  • Une affaire dont le bâtiment est en bon état et bien agencé : façade, espaces de circulation, accessibilité, cuisine, zones de stockage, salle privatisable,…
  • Une affaire récemment (bien) rénovée, qui va pouvoir monter en gamme.
  • Une affaire dont les superficies sont « généreuses » : capacité, taille des chambres, zone d’accueil, terrasse,…
  • Une affaire dont le prix est inférieur à la moyenne des affaires sur le marché, eu égard à sa rentabilité et/ou son chiffre d’affaires.

3) Le choix du quartier dépend du projet
  • Tous les quartiers n’ont pas la même typologie de population ou caractéristiques :
    « résidentiel », « bureaux », « animé », « salons », « tourisme de proximité », « tourisme d’affaires », « bobos », « jeunes », « proximité d’un hôpital, d’une grande école, d’un centre sportif  »,…cela dépend de ce que l’on recherche/
  • Certains quartiers sont chics et calmes mais isolés ou éloignés du centre, d’autres sont bien desservis par plusieurs lignes de métro, proche d’une gare ou d’un monument,…
  • Vous pouvez simplement chercher la facilité d’accès depuis votre résidence.

4) Préparez votre visite et votre rencontre avec le vendeur
  • Ayez en tête les principales informations concernant l’affaire, qui montre que vous avez préparé votre visite et que cette affaire est dans votre cible de recherche.
  • Posez au vendeur les questions qui témoignent que vous êtes un véritable acquéreur (segmentation de la clientèle, variations d’activité, contribution des centrales de réservations, entreprises et administrations à proximité,..).
  • Soyez détendu et respectueux (cela va mieux en le disant…).
  • Evitez les questions ou remarques qui pourraient lui être désagréables.
  • Ne commencez pas tout de suite à négocier le prix.
  • Utilisez le temps que vous passez avec lui, pour qu’il vous apprécie et ait envie de vendre son affaire plutôt à vous.
  • Repérez son humeur, son tempérament, son profil, pour utiliser le bon canal de communication avec lui.
  • Lors de la visite imprégnez-vous bien de l’agencement et des superficies.
  • Appréciez l’ambiance et l’humeur du patron, cela peut être révélateur.

5) Concevez une grille d’analyse pour étudier et comparer les Affaires
  • Lister vos critères de recherche, par ordre d’importance, et prévoyez une case pour le coefficient (en fonction de l’importance accordée à ce critère) et une case pour la note que vous lui attribuerez. On vous aidera à la constituer.
  • Utilisez-la pour débattre avec vos associés ou conseillers et objectiver les échanges.

6) Motivez votre intermédiaire
  • Acceptez de répondre à ses questions, il pourra mieux vous conseiller et vous proposer les affaires les plus adaptées. Utilisez ses compétences.
  • En vous connaissant bien il sera d’autant plus désireux de contribuer à la réalisation de votre projet.
  • Commentez les affaires qu’il vous a présentées et fait visiter, de manière à ce qu’il affine sa recherche et ses choix.
  • Evitez de négocier d’emblée ses honoraires.

7) Soyez pragmatique et réaliste
    • Bien évaluer l’affaire :
      • la méthode de multiple du CA HT est toujours utilisée car elle permet de rapidement comparer les affaires. Ces multiples sont connus de tous les professionnels et vous seront communiqués. Il faudra prendre en considération les années précédentes, s’il y a eu une baisse significative.
      • La méthode de l’EBE (ou de l’EBITDA) permet d’apprécier la rentabilité. Il faut retraiter l’EBE en rajoutant les amortissements, les provisions, les salaires des dirigeants, les dépenses exceptionnelles, les facturations intergroupe (sauf si elles ont une contrepartie réelle). Il faut aussi retrancher les recettes exceptionnelles. Puis vous pourrez extrapoler en prenant en compte les améliorations envisageables.
      • La méthode d’actualisation des bénéfices, mesure les flux de revenus qui seront actualisés en fonction de la croissance et du risque estimés.
      • La méthode de la rentabilité des capitaux investis, mesure les flux de trésorerie (« cash-flows ») qui doivent couvrir le remboursement de l’emprunt après toutes charges et investissements d’exploitations et distributions de dividendes proportionnelles au capital investi.

      Ces 2 dernières méthodes, plus complexes et utilisées par les « investisseurs professionnels » prennent en compte la rentabilité future envisagée pour l’affaire.
      Les multiples utilisés pour chaque méthode varient en fonction de la conjoncture et des prévisions économiques et politiques.
        Il faudra pondérer l’évaluation retenue en fonction de certaines informations, et notamment :


      • Le montant du loyer (correspond-il au ratio habituel ?), la date d’échéance du bail selon que le loyer est élevé ou pas et s’il y a un risque avéré de non renouvellement du bail), les dépenses à la charge du locataire.
      • Le potentiel de développement (extension du bâtiment, augmentation des prix, meilleure commercialisation, emplacement sous-exploité,…).
      • L’état du bâtiment et la nécessité de faire des travaux de rénovation et de remise aux normes.
      • La qualité, l’ancienneté et les salaires de l’équipe en place.
      • La possible modification de l’environnement et de la zone de chalandise.
      • Les éventuelles contraintes de copropriété et de voisinage.

    • Le banquier qui vous dit « pas de problème, on vous suit » est rarement la personne qui décide, mais celle qui monte le dossier pour celle qui présentera l’affaire en « comité des engagements ». Il veut vous dire ce que vous avez envie d’entendre.
    • Renseignez-vous sur la quote-part d’apport personnel réellement nécessaire.
    • Soyez réaliste sur le temps qu’il vous faudra pour mobiliser votre apport (vente d’un appartement ?...).
    • Analyser les tarifs pratiqués par la concurrence, en prenant soin de hiérarchiser les concurrents.
    • Faîtes un prévisionnel ambitieux (qui montre votre motivation et votre énergie) mais réaliste. A partir du compte de résultat détaillé des 2 dernières années, calculez les ratios actuels et projetez les réajustements, progressifs.
    • Prévoyez un « fond de roulement » et une progression du chiffre d’affaires qui tiennent compte de la saisonalité.
    • Anticipez la faisabilité (conseils de professionnels) et la durée des éventuels travaux.
    • Envisagez les éventuels départs de salariés et votre implication personnelle dans le planning.
    • Cherchez les informations concernant la probable évolution de la concurrence et les éventuelles modifications de la zone de chalandise.
BONNES RECHERCHES, BONNES VISITES, BONNES ANALYSES….et BONNE CHANCE !

ON SERA RAVI DE VOUS AIDER, N’HESITEZ PAS.